Недвижимость vs БПИФ: кто за два года обогнал «бетон»

Биржевые фонды за два года обошли по доходности московскую недвижимость и банковские депозиты, показал обзор «Эксперт РА».

 

Аналитики агентства сравнили результаты трёх стратегий: покупку квартиры в Москве, вложения в открытые ПИФы (ОПИФ) и в биржевые паевые фонды (БПИФ). Выводы оказались неожиданными для тех, кто привык считать «бетон» самым надёжным активом.

 

---

 

🏠 Что показали расчёты на ₽1 млн

 

Для чистоты эксперимента эксперты представили двух инвесторов, вложивших по миллиону рублей в мае 2024 года: один купил квартиру в Москве, второй приобрёл паи фонда. Через два года результаты выглядят так.

 

Инструмент	Результат через 2 года	Прирост
Квартира в Москве	₽1 229 000	+22,9 %
ОПИФ (российские бумаги)	₽1 071 000	+7,1 %
БПИФ (денежный рынок + металлы)	₽1 359 000	+35,9 %

 

Таким образом, владелец пая БПИФ опередил «бетон» на 130 тыс. руб., а разница между недвижимостью и ОПИФ составила 158 тыс. руб. в пользу квартиры.

 

📈 Почему БПИФ лидируют

 

Ключ к успеху биржевых фондов — структура активов. Большинство БПИФ ориентированы на инструменты денежного рынка: сделки РЕПО, короткие облигации и драгоценные металлы. Эти инструменты дали высокую доходность на фоне жёсткой денежно-кредитной политики ЦБ и привлекательных процентных ставок.

 

Для инвестора БПИФ привлекательны ещё и ликвидностью: паи можно купить и продать на бирже в любой момент без участия управляющей компании. Это снижает транзакционные издержки и даёт возможность быстро реагировать на изменение конъюнктуры.

 

🏗️ Почему недвижимость сдаёт позиции

 

Номинальная доходность квадратного метра в Москве за два года оказалась в три раза выше, чем у ОПИФ, но в 1,6 раза ниже, чем у БПИФ. Главные причины:

 

• Высокая база: цены на московское жильё уже достигли исторических максимумов, и дальнейший рост замедлился.

• Дорогая ипотека: высокие ставки ограничивают спрос и давят на динамику цен.

• Длительный цикл: чтобы зафиксировать прибыль, квартиру нужно продать, а это занимает недели и несёт дополнительные расходы.

 

🏦 Альтернатива: короткие депозиты

 

По оценке «Эксперт РА», доходность банковских депозитов за тот же период оказалась почти в пять раз выше, чем у ОПИФ. Это делает депозиты ещё одним конкурентом недвижимости, хотя и уступающим БПИФ.

 

✅ Главное о сравнении активов

 

1. БПИФ обогнали «бетон». За два года разница составила 130 тыс. руб. на каждый вложенный миллион.

2. Недвижимость в Москве всё ещё выгоднее ОПИФ. Разрыв с фондами на российские бумаги — 158 тыс. руб. в пользу квартиры.

3. Ликвидность и издержки важнее, чем кажется. БПИФ позволяют выйти из позиции за секунды без комиссий риелторов и длительных сделок.

4. Депозиты — сильный игрок. Короткие вклады дали доходность в пять раз выше ОПИФ, но всё равно уступили БПИФ.

 

💡 Для частного инвестора главный вывод прост: диверсифицируйте портфель и не зацикливайтесь на одном классе активов. БПИФ, короткие депозиты и, при необходимости, недвижимость могут мирно сосуществовать, если понимать риски и горизонты каждого инструмента.